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地产界齐声喊跌:今年三季度楼市将出现"拐点"

发布时间:2011.06.14 新闻来源:必威体育手机下载betway必威注册必威体育appios有限公司 浏览次数:

(北京商报)部分开发商高息向地下钱庄贷款缓解资金紧张,地产界齐喊跌:三季度现拐点。

在调控新政执行了近4个月之时,不少业内人士给出了房价下跌的时间表:三季度将成为一个房价转折点。

“在内地由于房价过高,本地人已无支撑房价的实力,而随着限制政策深入执行,投资型买家已经撤市,内地房价将在三季度开始调整,尤其以北京等一线市场尤为明显。”中原地产主席施永青昨日在其博客文章“内地楼价快撑不住了”中提出了这样的看法。

和施永青持有相同观点的业内人士并不在少数。北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋也表示:“交易量会继续下跌,三季度房价将会出现明显松动。”

记者了解到,造成专家集体喊跌的原因主要是在限购政策影响下,投资型购房需求大量退市,交易量急剧萎缩。中原地产统计数据显示,目前近九成的市场交易都是刚性自住需求,第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%,非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%,市场需求经过近4个月的冷静期已经急剧降温。

多家研究机构表示,市场销售趋冷、房地产开发投资高位运行、银行及资本市场融资渠道被堵塞等因素,导致房地产开发企业资金链状况不断恶化。近期陆续有市场消息显示,部分房地产开发商出现卖股、卖地、卖项目现象,筹集资金动作频频,由此反映出开发商的资金困境也是不少业内人士判断房价将松动的主要依据。施永青透露:“近常听到有地产商不惜以高息向地下钱庄贷款,相信他们的资金已十分紧张,很快就要降价促销了,一旦有地产商带头降价,那即使是资金没有问题的地产商,也得一起投入这场价格战。”

进入6月以来北京市新房市场和二手房市场的成交量继续走低。北京市房地产交易管理网的数据显示,6月上旬北京一手住宅成交总量环比5月下旬下跌12%。同时,全市二手住宅网签总量环比5月下旬下跌了21%。

目前二手房市场已经出现了房价松动的迹象。来自九九房新统计数据显示,6月上旬北京二手房网络挂牌价为25350元/平方米,环比5月下旬下跌了0.68%,与5月同期相比则下跌了0.73%。特别是在此前楼市供应集中的大兴区域、通州区域二手房成交价下跌的情况非常显著。

以通州为例,房价从5月初的1.8万元/平方米降至现在的1.5万-1.6万元/平方米。九九房预计,“北京二手房市场的投资已经降温,偏远地区的房价因此降价明显,未来改善型的刚性需求将成为二手房主流。预计,现在的市场状态将延续到6月下旬”。

(中国证券网)5月份,楼市出现“量价齐升”的反弹局面,延续着今年以来的回暖态势。此时开始传闻不断:有消息说,管理层担心房价反弹,激活楼市的“救市”政策将暂停出台;更有消息称,“热炒”多年的物业税将出台,引起业界一片恐慌。

楼市又到分水岭?从近期地产大鳄的一举一动中发现,其市场策略似乎出现一定分化迹象。尤其是作为房地产业内的“一面旗帜”,万科王石又在此时抛出了“后拐点时代”,此番言论让人联想起一年多前“拐点论”,引起广泛关注。

“拿地竞赛”大幕重启

经过了今年一季度以来成交量大幅上涨的楼市“小阳春”,关于楼市的焦点也逐渐从成交量转移到房价上来。在广州这样“回暖”得比较早的城市,近期房价出现了“小步快跑”的稳步上升趋势,十区均价大约每月上涨200元左右。在刚刚过去的端午节楼市就表现得特别明显。

伴随着楼市“突然的繁荣”,从南到北,土地市场也迎来2009年首次成交高峰。而刺激目前土地市场重新活跃的,是大型房地产开发商。在端午节前一周的成交中,拿地者主要是保利、龙湖地产、绿地集团等。其中绿地集团获得的上海斜土街道107街坊地块,还以12亿元刷新了上海2009年经营性用地的高出让总价。

事实上,经历一年调整,钱包逐渐又鼓起来的开发商重新杀了回来。

——日前,富力地产以相当于出让底价3倍多的10.22亿元,买下北京广渠门10号地块,楼面地价超过13000元/平方米。而紧邻该地块的某楼盘新房住宅售价为20000元/平方米,周边的二手房价格也在18000元/平方米左右,这意味着该地块的成交价再度隐现“面粉贵过面包”行情。

——5月26日,广州今年首次住宅用地出让,“过江龙”深圳开发商佳兆业与已经多年没有出现在土地拍卖市场上的本地企业东华实业(600393)进行了价格缠斗,现场叫价幅度甚至直接从200万元/次变为1000万元/次,后以高于底价50%的价格成交,扣除回迁房后,楼面地价为6371元/平方米,直逼广州CBD拟于近期出让住宅的起拍楼面地价水平。

也有的大集团把目光投向再融资。有消息称,保利地产(600048)80亿非公开发行A股股票的申请近日已获得证监会有条件通过。主要投资于上海保利叶上海、上海保利林语等8个项目。在2008年地产销售形势不佳的情况下,保利仍新拓展了12个项目,新增了594万平方米的土地储备。这种扩张势头使保利地产2008年存货从280亿一下猛增至401亿,增幅达43.12%。

 

万科又在“玩”防守?

就在此时,“地产一哥”发话了。万科王石在日前接受采访时表示,当前这个房价是维持不住的。特别是看了东南亚金融风波后的香港、新加坡以及日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨况后得出结论,房价连续上涨是不可能的。对于现在业界认为楼市走势经过去年以来的“小压”之后还会再弹起来的观点,王石也表示不认同。他还透露,周围一些同行其实也同意他的拐点论,但希望他不要再在媒体上发表类似观点。

行家注意到,对于后市的谨慎态度,同样体现在万科的定期报告中。前不久公布的万科2009年一季报就指出,虽然一季度成交量回升,但“对这一态势的后续发展,仍需保持进一步的观察。考虑到宏观环境方面仍然存在的诸多不确定性,断言住宅市场调整已经结束还为时尚早”。万科的不少高层也多次在不同场合强调,将继续遵循市场化的定价策略,积促进销售。

“后拐点论”令业界惊恐

对于王石“众人皆醉我独醒”的言论,业界记忆犹新。王石曾准确预测2008年楼市将出现拐点,万科也因为率先降价促销,抢得先机回笼了资金,万科顺利部署完成了“备粮草、过寒冬”的防守策略,令业界同行不得不望其项背,各房企也相当被动,急急应对,但都感到被抢了“头啖汤”再出新招也为时已晚。

尽管万科董秘肖莉已在近一次采访中强调,外界对于王石的“后拐点论”只是炒作,万科开始看好市场,也会在上半年积拿地。但细心的行家则发现,万科的土地储备似乎在步步萎缩。除了近一周内,万科合计以19.43亿元,溢价50%在无锡、佛山购买了建筑面积合计超过87万平方米的大型地块外,08年万科补充了666万平方米低地价库存,相当于1884元的楼面地价,土地储备不够3年。

但“后拐点时代”言论一出,还是引发广泛关注。某上市开发商担心“不知万科又在葫芦里面卖什么药?”

也有部分地产业内人士认为不必在意万科的举动,大有大做,小有小做。目前房地产销售在具体项目上其实是呈现“二八现象”,即只是少数的房地产商获得了较多的销量,而中小房地产商实际销售获益不多。

“如果地产真的就此回暖,并且持续下去,那么国务院近就不会出台支持房地产的政策了。”某发展商比较乐观地说。

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